??福山,老厂房区,刚需楼盘聚集地。2012年,区域楼市几近疯狂,卖房7762套夺冠,总数达东部三区?#23665;?#22871;数之和。随后这三年,热度微降,年度?#23665;?#25968;据稳居六区?#20132;?#20301;。房价是仅次于牟平的低洼地,从2011年到2015年,每平上涨357元,涨幅五区最小,未来房价走势也将会相对稳健。

??金九银十末,乐居记者往福山走了一遭,深有体悟。这个烟台唯一一个不靠海的区域,生活氛围浓厚,楼盘遍地开花,本土中小房企居多,房价亲民,项目营销偏实在,但同质化明显。整个区给人感觉较为传统,商办属性低端,配套相对落后,购房者多看重价格,楼市发展单一。曾经的楼市黑马,在今日刚需热度与低价红海竞争的盘旋中,将何去何从……

烟台福山区部分在售楼盘

烟台福山区部分在售楼盘

??2012年的楼市黑马——六区?#23665;?#20043;首 刚需盘聚集地

??估计?#30340;?#37117;会记得,2012年烟台楼市最火的区域是哪里。

??回顾数据,那年福山区商品住宅?#23665;?762套,夺得六区之冠,相当于莱山、牟平、高新三个区域?#23665;?#22871;数之和,领先于第二名芝罘区近1500套。万科假日风景以958套网签?#23665;?#37327;领跑全年项目?#23665;?#22871;数TOP10,有意思的是,榜单中的冠亚季军,完全被福山区包揽,另外两个项目?#30452;?#20026;:银?#29992;?#29664;和五洲国际工业博?#33713;?/a>免费购房热线:4006066969

???#31185;?#21407;因,价格方面具备的竞争优势、刚需集中爆发等因素共同促成了2012年福山区成为六区?#23665;?#20043;首。

??随着时间的?#24179;?#31119;山区楼盘?#26102;?#22320;开花之势,新盘不断涌现。截止到目前,区域在售楼盘已达到六十多个,主要分为五大板块,福海路、?#26469;?#34903;、奇泉路、夹河、南城,热点依然维持在老城区配套相对成熟的福海?#36153;?#32447;,随着规划的发展,沿夹河地带出现了以君悦湾为代表的改善盘。

??新盘从去年的玫瑰园铂悦府香缇熙岸、万花城、紫薇花园、悦榕湾到今年的天业盛世景苑、福海门、银座广场、西竹源、通用一城山河、富豪21世纪、第一国?#24066;?#21306;……层出不穷,产品仍是以刚需为主。楼市热度不减,从土地?#23665;?#24773;况?#37096;?#30475;出端倪,今年上半年港城土地市场供求低迷,楼市虽逐?#20132;?#28201;,但房企依旧存在较大的去库存压力,资金流受限,对土地市场热情不高。但在总?#23665;?#30340;17宗地中,福山区占据最多,为六宗。

??但在2012年后的这三年中,福山热度微降,六区?#23665;?#25490;名中,一直居第三位。市场存量六区最少,去化压力也是最低的。由于城市化进程加快,中西部三区已经实现无缝对接,因而,福山区更像是芝罘区的卫星城,越来越多的人选择业在芝罘居在福山,看中的正是福山低房价和便利的交通。

??四年的房价趋势——每平上涨357元 五区涨幅最低

??福山区为烟台的老厂房区,在此区居住的居民多为厂房工人,也是对价格较为敏感的人群。记者咨询了?#30340;?#21450;一些置业顾问,他们普遍认为福山区购房者最为关注的便是价格。天业盛世景苑营销总监曹延军表示,购房者的心态依旧是看中福山区的价格因素。银座广场置业顾问王?#23736;?#20063;认为,福山人都想“花最少的钱,买最好的位置”

??从房价可看出,福山一直是低价亲民的代名词。2011年,品牌房企万科的到来,给该区注入了新的活力,当年年底,万科假日风景一举拿下全市?#23665;?#37329;额排行榜亚军。同时,刚性需求的火爆,也拉升了该区域的价格,福山区在2011年的房价历史性的突破五千。

??时间过去了四年,福山区房价究竟涨势如何?据同策咨询监控数据显示,2015年上半年区域?#23665;?#22343;价5791元/平,与2011年同期的5434元/平相比,每平上涨了357元。同比其他四区,四年中,芝罘区每平上涨最多,为2328元,其次是开发区,上涨了1281元/平,莱山区上涨了644元/平,而高新区则是下降的趋势,每平跌了1897元。(注:2011年牟平区没有统计数据)

??2015年的福山——同质化严重 商业体引入将提升区域档次

??福山多数楼盘都主打刚需婚房,并沿福海路一一铺陈开来,户型面积相差不大,产品类同度高。随着时间?#24179;?strong>问题也逐渐显现。正如同策咨询分析师王?#24352;?#25152;言,“福山区楼市,主要以低价刚需为主。区域内楼盘密集,仍有新盘不断涌现,活跃度较高。虽然区域聚集大量刚需楼盘,推动楼市不断扩围,但配套落后,商办属性低端,居住档?#25991;?#20197;突破,形成住宅同质化低价促销的红海竞争。”

??竞争越大,房价也越难上涨。大量的刚需同质化楼盘竞争,价格战激烈,基本不具备涨价空间,所以多年房价走势一直相对稳健。

??如果说福山在2012年的火爆是刚需集中爆发的促动,那爆发之后呢?

??福山总面积482.83平方公里,常住人口28.77万人。东西主干路北一到北五,南?#22791;?#36947;福海路贯穿始终。部分老牌厂企主要分?#21152;?#35199;北、东南?#20581;?#21378;企较多,购房需求旺盛,同时具有一批来自开发区?#30446;?#25143;支撑,但已消化多年。从另一方面来讲,福山区商业配?#23376;?#36739;落后,振华一家独大,?#30452;?#20998;布在福海路、城里街。虽然大商超沃尔玛入驻天府街多年,但营业份额仍不及振华。整体商业档次较低,?#20309;鎩?#23089;乐体验度不高。区域中心以居住为主,大型商业体匮乏,与开发区芝罘区相比无竞争优势,易导致区域客群外流。爆发后的这几年,累计刚需不断被消化,区域自身吸附能力?#32622;?#26377;太大的提升,外来人口吸?#23665;?#24494;弱。

??在曹延军看来,福山市场客群容量是相对固定的,与开发区相比,价格优势也正在缩小,配套如果再没有大的显著改善,会导致开发区的优势愈发明显,将来区域发展并不乐观。

??王?#24352;?#20063;表示,福山配套落后,商办属性低端。经过近几年的活跃开发,区域内累积的购房需求不断被消化,未来需加强对外来人口的吸纳能力提升客户基数

    从目前看,福山政府在有意识的发展商业,提升第三产业发展水平和层次。大润发已于八?#36335;?#27491;式签约落户福山,同时,与银座商城签约的福海路新项目银座广场也是政府的招商引资项目。“伴随福海路大润发等商业体的引入,提升商办属性,或将对周边项目的居住档次有所改善。借此,区域楼市的后市开发有望出现多样化发展。?#20445;?#25991;/新浪乐居记者 李晓娜